COMPRA DE VIVIENDAS EN PERÚ COMO INVERSIÓN (Parte 1)
Septiembre 18, 2008
No era inusual hace sólo 3 años, el poder comprar un apartamento de estreno en un distrito de clase media de Lima en menos de cincuenta mil dólares. En estos días es casi imposible conseguir una vivienda de las mismas características por menos de U$ 75,000 lo que significa un incremento en el precio de venta de la propiedad del 50% en apenas 36 meses, porcentaje muy por encima del índice de la inflación acumulada durante el mismo periodo, que fue de aproximadamente 12%.
La principal razón de este aumento de precio se debe fundamentalmente a la presión ejercida por la demanda, motivada especialmente por la disponibilidad de una gran cantidad de planes de financiamiento (otorgados con relativa facilidad por diversas entidades financieras), que por la mejora de los ingresos económicos de la población. El interés de la población por comprar es tan grande, que el inventario de viviendas terminadas es muy escaso; la gran mayoría de los inmuebles se ofrecen y son vendidas tan sólo “en plano” en tiempo récord. Esta situación hace temer que en un futuro se pueda generar una “burbuja inmobiliaria”, tal como acaba de suceder en los EE.UU.
Tal como lo fueron en su momento las combis, las cabinas de Internet y las moto-taxis, el negocio de moda en Lima es la construcción. Un gran número de empresas formales e informales están comprando terrenos o casas con la finalidad de demolerlas, y empezar a levantar edificios; esto sucede la mayoría de las veces sin considerar la densidad máxima recomendada por área. En muchos distritos de la capital se puede decir, sin llegar a exagerar, que no existe una sola “manzana” en la que no se vea una obra en ejecución.
Sin embargo, existe un nicho interesante de negocio: comprar o construir viviendas de determinadas características para ser alquiladas. Dentro de estas podemos distinguir dos posibilidades:
- Comprar apartamentos “Premium”, en zonas preferenciales de Lima, tales como San Isidro, Santiago de Surco, Miraflores o La Molina, para alquilarlas a ejecutivos, funcionarios o diplomáticos extranjeros (contratos a corto, mediano o largo plazo).
- Construir casas de playa o campo, en zonas que tengan gran potencial turístico con la finalidad de alquilarlas tanto a visitantes nacionales como extranjeros; tales como por ejemplo la zona de Máncora y las playas aledañas, el Valle Sagrado en el Cuzco, o los balnearios del sur de Lima (contratos por cortas temporadas).
La opción de comprar para alquilar le puede permitir al inversionista (con una buena planificación) no solo recuperar en corto tiempo su cuota inicial (”down payment”), y terminar de pagar su crédito hipotecario en menos de 10 años, sino que también eventualmente reservar su propiedad 1 ó 2 veces al año para disfrutarla durante sus vacaciones en Perú. En el próximo artículo analizaremos en detalle esta posibilidad, con ejemplos específicos y cifras reales.
Escrito por: Karl Friedrich Neumann, www.miviviendaenperu.com
Karl Friedrich es V.P. de Latin American Investment Properties y agente de bienes raíces con licencia en Florida. Desde 1995 ha escrito y registrado 40 manuales acerca de negocios y actividades productivas, los cuales han sido publicados en la mayoría de países de Latino América. Asimismo ha colaborado como columnista en diversos periódicos y revistas en México y Perú. Lo puede ubicar en el (305) 308-4252 o en informes@miviviendaenperu.com
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Septiembre 21, 2008 3:30 pm
Creo que la burbuja inmobiliaria no se va a dar en Perú, ya que allá no se otorgan créditos hipotecarios con la facilidad que se han otorgado en USA antes de que explosionara la “burbuja inmobiliaria”. Como ejemplo de esta facilidad en otorgamiento de crédito hipotecario antes estaban disponibles las hipotecas sin documentación de ingresos “stated income” con amortización negatva, de interés solamente y segundas (a veces hasta terceras) hipotecas sobre la plusvalía (equity) de la casa.
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Septiembre 23, 2008 5:50 am
En España también estamos de crisis hipotecaria por la burbuja inmobiliaria que hubo, mucha gente no tiene dinero para pagar sus hipotecas porque los intereses suben, algunos tienen la revisión de la hipoteca cada 6 meses y lo peor de todo es que la casa va perdiendo valor, cada vez vale menos y tienes que seguir pagando tus letras que son altas. Una situación difícil.
Aqui siempre han mirado los bancos la solvencia del comprador y pienso que en Perú pasará lo mismo porque los precios de las viviendas tienen un precio inflado y eso tiene que explotar en algún momento, no se puede mantener de por vida precios ficticios, con el tiempo pasará a la baja.
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Octubre 2, 2008 4:31 am
En estos momentos estan escasas las casas de playa que se alquilan por la temporada de verano cerca a Asia. Mi hermano y sus amigos estan tratando de reservar una desde el mes pasado y no encuentran; a pesar que el alquiler de una casa de playa cerca a Asia comienza desde $4,000 mensuales aprox.( las mas caras las alquiladan a $10,000 mensuales!).
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Octubre 6, 2008 12:31 pm
Mi opinion personal es que en peru estamos atravesando un boom inmobiliario ya que por experiencia propia y el trabajo que desenpeno en el campo inmobiliario creo que estamos mejor que nunca y desearia hacerle saber a las personas que tienen dudas o si necesitan saber mas sobre si adquirir una propiedad en peru es una buena alternatiba deben buacar asesoramiento profesional
bien es el momento preciso para que puedan invertir en peru ya sea conprando un departamento o casa para vivir o invertir
en estos momentos u.s.a. esta pasando una crisis economica el cual tomara muchos anos para recuperarse es por este motivo que les sugiero que no duden en invertir en peru creo que su dinero estara mejor invertido que aqui en los u.s.a si tienes duda puedes escribirme
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Ana Romagosa respondió:
Diciembre 11, 2008 3:11 pm
Gracias por invitarnos a contactar contigo si tuvieramos alguna pregunta. Soy parte del grupo de Peruanos que desean obtener una propiedad en Peru y no miro por apartamento, me dirijo mas a una casita pequena donde pueda hacer 2 mini apartamentos en forma de inversion e ingreso mensual. No estoy joven ya, y mi objetivo es regresar al Peru lo antes posible, ya que no creo que a mi me toque la pension de Seguro Social en U.S.A. Creo que invertir en Peru si es un buenproyecto con futuro.
Por favor dame una respuesta cuando te sea posible.
Gracias
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Octubre 8, 2008 7:11 pm
En Arequipa-Peru, los terrenos en el lapso de 3 años se han hasta triplicado el precio, los dptos. duplicado; locales comerciales de 6 m2 en el centro histórico están vendiendo en $30,000 dólares, casonas antiguas de 250 m a 400 piden $250,0000 dólares( valor que en buena cuenta representa el terreno). En la calle mercaderes alquilan tiendas de +/- 27 m2 a $ 1,800 dolares; en la calle San Juan de Dios $ 1,300 de 70 m2.
Pregunto algun conocedor en esta materia, en la actual situación económica con miras al futuro, si es bueno invertir en la compra de terrenos para construir tiendas, ya que en el banco los fondos mutuos han bajado, y sabemos que toda moneda con el pasar de los años se devalua por diversos factores, el mismo dolar pierde su valor, mas no las propiedades-inmuebles.
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Lily Melgar respondió:
Octubre 13, 2008 9:26 am
David, la inversión en terrenos para la construcción de tiendas es recomendable, si te pueden generar ingresos netos (por concepto de alquileres) mayores a los que se generarían depositando el mismo monto de la inversión en una cuenta a plazo fijo en determinada institución financiera. Si se decide por la inversión en el terreno, los principales factores a tomar en cuenta serían la ubicación del mismo, y el ingreso neto proyectado por concepto de alquileres. Al determinar la ubicación del terreno, se debe de tomar en cuenta la cercanía a una importante arteria vial, a alguna entidad pública o privada que genere una afluencia significativa de público a la zona, la densidad poblacional del área, etc.
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Octubre 8, 2008 10:52 pm
El costo de los inmuebles a crecido en forma desproporcional, debido a que los banco entregan prestamos a diestra y siniestra y como es logico la personas quieren su casa propia y se ilusionan y se endeudan… con el paso de los años veremos que muchos dejaran de pagar y se creara un problema financiero que arrastrara al ‘Perú (espero que no).
Actualmente venden departamentos de 70 m2 a 80 mil dolares… sugiero a los posibles compradore que se abstengan de hacerlo y veran como bajan los precios…. al final bajaran pero por que la gente ya se habra endeudado y finalmente ocurriran los problemas de pago….
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Linda Merino respondió:
Diciembre 7, 2008 2:18 pm
Estoy completamente de acuerdo con Luis. Este es absolutamente el mismo problema que se ha dado aqui en los Estados Unidos hace algunos anos y es ahora que se estan viendo las devastadoras consecuencias del un govierno sin regulaciones que no protejen a los consumidores. Y es que es claro, pasara lo que aqui en USA ya paso. La gente se entusiasma al extremo y se endeuda poniendose la soga al cuello principalmente al ser apoyados por el sistema de financiamiento. Mucha gente se esta endeudando ahora apesar de que en Peru siempre ha existido la inestabilidad laboral. Se sigue construyendo por todos lados y vendiendo a precios que sobrepasan el valor de la propiedad por la fiebre que se esta viviendo y cuando pase lo que paso aqui……….entonces no habra un gobierno como el de USA (OBAMA) que trate de reponer el enorme dano a la economia y a los consumidores. El problema es para los que compran con la mentalidad de invertir por que en unos anos como aqui habran tantas propiedades retomadas por los bancos que los precios de las viviendas caeran y sera una terrible perdida para los que invirtieron sobretodo para aquellos que compraron poniendo mucho dinero de cuota inicial por que no habra como lo recupere. Yo estuve pensando en invertir pero asi como veo las cosas, me desanima un poco lo que veo que se avecina en los siguientes anos. No es mi intension desanimar a nadie pero si es cierto que hay que pensar muy bien como financiara esta propiedad. Suerte.
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Octubre 12, 2008 9:37 pm
Yo quisiera mas asesoramiento en esto de compra de inmueble por favor si alguien q pudiera contestarme pronto y pasos como podria hacer la compra. gracias,
\
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Lily Melgar respondió:
Octubre 13, 2008 9:15 pm
Luis, trabajo para la cia. Peruvian Global Services, Corp., con sede en Florida. Si deseas más información sobre compra de inmuebles en Perú te puedes comunicar con nosotros llamando al (305)308-4252 (USA) o al 98023-5444(Perú).
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Jose Arellano respondió:
Diciembre 4, 2008 7:38 am
Te recomiendo q contactes con la compañia de Alfredo Graf, tambien puedes entrar a la pag web del http://www.viabcp.com (banco de credito) tambien interbank para consultar acerca de los creditos para viviendas desde el extrajero.
Suerte
Jose Arellano
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admin respondió:
Diciembre 10, 2008 12:18 pm
El tema del financiamiento también ha sido tocado en un artículo previo. Ver El Sueño de la Casa Propia en el Perú.
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Noviembre 2, 2008 1:10 pm
LA PUNTA CALLAO POR VIAJE Vendo lindo departamento ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— —————————
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admin respondió:
Noviembre 5, 2008 9:28 am
José: No se pueden publicar avisos en esta sección.
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Noviembre 6, 2008 8:16 am
cuanto es el porcentaje q cobran por vender una casa
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Lily respondió:
Noviembre 8, 2008 10:15 am
Mirko, el porcentaje que cobran los agentes inmobiliarios en el Perú es de 3% a 5% del precio de venta del inmueble.
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Diciembre 4, 2008 7:11 am
entonces por lo que entiendo es recomendable comprar departamentos o terrenos para despues ponerlos en adquiler en peru que agencia de corretaje es la mejor y alguien sabe donde buscar para saber cuales departamentos y terrenos estan disponibles
gracias
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Lillian T. Melgar respondió:
Diciembre 4, 2008 8:28 am
Estimado Xavier, si lo que deseas es comprar propiedades de primera venta en Perú, te puedo mandar propiedades ya previamente aprobadas por los bancos que otorgan financiamiento a los peruanos en USA. Si es así, enviame tu e-mail al mio que aparece en la parte superior, y con todo gusto te mando la información y podemos ver también cual el monto máximo que calificas de acuerdo a tu caso en particular. Suerte.
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Diciembre 4, 2008 10:43 pm
Peru esta en los mejores momentos de las inversiones extranjeras. Hay muchas construcciones y proyectos en Miraflores, San Borja, San Isidro.
Para los peruanos residentes en el extranjero, la mejor compra es en mercado primario, es decir antes que empieze la construccion. Solo que tienes que decir en que distrito lo deseas. Yo entregue 8 departamentos en esta modalidad a peruanos residentes en California, ubicado en la cuadra 8 de La Paz-Miraflores. Ellos alquilan por temporadas cortas a un promedio mensual de $800.-Cualquier inquietud, me envias a mi correo.
Saludos
Camucha
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Diciembre 5, 2008 1:51 am
un buen lugar en lima me gustaria san isidro o miraflores que proyectos de departamentos hay por esas zonas ,un dia lei un reportaje que decia que son pocas las empresas constuctoras que hacen un buen trabajo porque aparentemente son lindos pero al cabo de un año se deterioran ya sea q se comienzan rajar las paredes las tuberias se ropen etc por eso es bueno imformarse de esto y disculpen todas estas inquitudes q tengo y gracias por las respuestas .
ATT. Javier
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Mercedes del Carmen Alvan respondió:
Diciembre 5, 2008 10:27 am
Hola Xavier:
Tienes razon, hay muchas empresas constructoras que no tienen experiencia en este rubro, yo tengo experiencia en estos tipos de trabajo, lo primero que hago es pedi a la Empresa constructora de un proyecto donde ha construido, y voy a los edificios a constatar y converso con los vecinos, de paso veo la construccion. En segundo lugar le pido a la empresa constructora el numero de partida electronica, y quien es el representante legal INSCRITO en los Registros Publicos, con esos documentos, mas los planos del p`royecto, con la lista de acabados los llevo al abogado que trabaja con nosotros.Mi trabajo Xavier es todo el tiempo que demore la construccion y les envio fotos al avance de obra.
Hay mas detalles que te ire diciendo. Saludos.Camucha
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Lucho respondió:
Diciembre 5, 2008 11:29 am
Ir a los edificios en construcción, preguntar a los vecinos, no va decirte si hay fallas tecnicas en la construcción de los edificios, a menos tengas conocimientos en Ingeniería Civíl.
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Diciembre 5, 2008 10:29 am
Hola Xavier:
Hay un proyecto muy hermoso en San Isidro, que son vecinos con Orrantia.,vista al mar.
Quisiera detallar mas, pero enviame tu correo.
Saludos
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admin respondió:
Diciembre 6, 2008 3:18 am
Mercedes: No se pueden publicar avisos en esta sección. Puedes consultar los enlaces de publicidad al final de la página para mayor información.
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Diciembre 5, 2008 12:41 pm
Hola Lucho, mi trabajo es garantizar que desde el inicio de la obra tienen buenas estructuras. Ademas, siempre estoy en contacto con familiares del comprador. Tambien te informo, que la municipalidad del distrito donde esta la obra es muy exigente desde sus cimientos, hasta el termino de obra.
Saludos
Camucha
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Lucho respondió:
Diciembre 5, 2008 3:18 pm
Mercedes, según lo que he leído como va a ser la municipalidad del distrito exigente desde sus cimientos como mencionas, si el municipio otorga a la constructora una autorización automática de construcción, a menos que el edificio tenga más de 3,000 metros cuadrados.
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Diciembre 11, 2008 3:22 pm
Por favor quien lea este comentario y tenga conocimientos de alguna casita en el areas de P.Libre, Jesus Maria , Magdalena o San Miguel, me avisan gracias.
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