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COMO VENDO MI CASA EN PERU PARTE II

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casas Si es peruano residente en el exterior y es propietario de una casa o departamento en Perú y piensa que ya es tiempo de vender su inmueble por cualquiera sea el motivo, necesita estar informado de los gastos que deberá incurrir.

Uno de los mitos que existen sobre la venta de casas en Perú, es pensar que necesariamente pagará un impuesto mayor por la ganancia de capital obtenida por la venta de su inmueble por ser peruano residente en el exterior y por haber comprado el inmueble después del 1ero de Enero del 2004.

Para aclarar las dudas al respecto, a continuación mencionaremos los gastos que deberá incurrir en caso venda su departamento o casa en Perú:

  • Comisión de Venta a la Inmobiliaria o Agente Inmobiliario: Del 3% al 5% del precio de venta (si aplica)
  • Pago de Impuesto a la Sunat: Puede ser 5% o 30% sobre la ganancia de capital obtenida, 30% sobre el precio de venta o puede estar exonerado del pago del impuesto, según sea el caso.

Exoneraciones de Impuestos por Venta de Casas en Perú

impuestos Se da en los siguientes casos:

  1. Si la  casa o departamento fue adquirido antes del 1ero de Enero del 2004.
  2. Si el inmueble transferido es su casa-habitación.
  3. Si no existe impuesto por pagar, al no haber ganancia de capital. Es decir si no hay ganancia.

¿Qué se considera Casa-Habitación?

Se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que ha permanecido en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.*

En caso la persona natural tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación de la persona natural, al inmueble de menor valor.

Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:

  1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.
  2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
  3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.

Cálculo del Impuesto por Venta de Casas en Perú

capital-gains-tax Costo de adquisición actualizado= Valor original x índice de corrección monetaria**

Ganancia= Valor de Venta – Costo de Adquisición Actualizado

Impuesto a Pagar = Ganancia x 5%, x 30% o x 30% del precio de venta

¿En que casos aplica el impuesto del 30%?

En caso sea una empresa la propietaria del inmueble o a partir de la 3era venta de una propiedad por parte de una persona natural en un mismo año y en los siguientes 2 años fiscales, o si es peruano residente en el exterior y es propietario de más de 1 inmueble en Perú.

Por ejemplo, si ud. es un peruano residente en Perú y adquirió inmuebles después del 1ero de Enero del 2004 (que no aplican en la definición de casa habitación de la Sunat) y los va a vender en el año 2010, entonces pagará 5% por la ganancia de capital de la 1era y 2da propiedad y 30% por las siguientes que vendiera en el mismo año y en el 2011 y 2012. En cambio, si por ejemplo ud. es peruano residente en el exterior y compró 2 departamentos uno en el 2004 y el otro en el 2007, entonces no aplicaría la definición de casa habitación por ser propietario de más de un departamento y en este caso tendría que pagar el 30% por la ganancia de capital o el 30% del precio de venta***, si desea vender uno de los dos departamentos.

En conclusión, la ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú que no genera rentas empresariales (conocidas como de ¨tercera categoría¨) por la venta de casas en Perú, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

*Artículo incorporado por el Artículo 3° del Decreto Supremo N° 086-2004-EF, publicado el 04.07.2004 y vigente a partir del 05.07.2004.

**El índice de corrección monetaria es publicado por Resolución Ministerial del Ministerio de Economía Finanzas y se considera el índice correspondiente al mes y año de adquisición.

***Para poder pagar tan solo el 30% por la ganancia de capital y no el 30% del precio de venta, necesita hacer un tramite ante la Sunat para obtener el Certificado de Recuperación de Capital Invertido.

Lillian T. Melgar Escrito por: Lilian Melgar, www.tupropiedadenperu.com
Lilian Melgar es Gerente Cial. de Peruvian Global Services S.A.C. (“TuPropiedadenPeru.com¨), empresa inmobiliaria registrada con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú (Registro # PJ-047). Si desea vender o alquilar su inmueble en Lima puede contactar a la inmobiliaria Peruvian Global Services S.A.C. vía telefónica en el (305) 308-4252 (USA) / (511) 793-0058 (Perú), o vía correo electrónico al e-mail: propietarios@tupropiedadenperu.com

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213 comentarios en “COMO VENDO MI CASA EN PERU PARTE II”

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  1. jose abraham herrera cruz, dijo:
    Junio 3, 2014 3:53 pm

    resido en Peru y voy a vender una casa. en Lima que la adquiri como anticipo de legitima en el año 1993 ¿me toca pagar impuesto a la renta y cuanto?,pero poseo otra propiedad esto me hace perder algun beneficio

    [Responder a este comentario]

  2. Ivan, dijo:
    Abril 6, 2014 12:28 pm

    Buenas, soy peruano residente en usa por mas de 20 anos y voy a vender una casa en Ica que mi mama ya fallecida nos la dejo a mi hermana( quien reside en Peru)quien( mi mama)la construyo hace mas de 30 anos, que tipo de impuesto me tocaría pagar a mi o si es que estoy exonerado por la antigüedad de la casa y nunca a sido vendida antes. muchas gracias

    [Responder a este comentario]

  3. jorge, dijo:
    Febrero 27, 2014 9:52 am

    Una consulta voy a vender un departameno adquirido en el año 2005 el cual ha sido utilizado como casa habitación por más de 8 años pero además soy propietario de un terreno hipotecado con un banco y tambien soy copropietario de un inmueble donde funciona un negocio, mi consulta es si tengo que pagar igual el 5% de la renta neta o por ser casa habitación el inmueble que voy a vender estoy exonerado?

    [Responder a este comentario]

    Carlos CV respondió:

    Si estas afecto al pago del impuesto a la renta 5% de la utilidad

    [Responder a este comentario]

  4. Natalia, dijo:
    Febrero 20, 2014 5:17 pm

    Buenos días,
    La familia de mi padre (ya fallecido) esta por vender un terreno en Lima del cual los herederos son (abuela – hermanos(as) de mi padre y ahora nuestra madre mas sus hijos ¨incluida yo¨) Todos los tramites ya están legalmente correctos y listos para la venta sin embargo me acaban de informar que por yo vivir en el extranjero y por que en mi DNI aparece dirección fuera del país tengo que pagar un %30 de impuestos. Es cierto esto? me aconsejan viajar a Lima para cambiar mi dirección y así evitar estos impuestos. No se como proceder y al parecer ya se firmo una carta de acuerdo con el comprador del cual me dicen se cerrara compra oficial en el transcurso de unas semanas.
    Agradezco de antemano su ayuda y su pronta respuesta.
    Saludos cordiales.

    [Responder a este comentario]

  5. ARTURO, dijo:
    Febrero 19, 2014 11:55 am

    Compre un terreno en julio 1995 a s/. 3,600 soles, lo quiero vender en marzo 2014 a s/.35,000. cuanto pago de impuesto a la renta de 2da. categoria y el comprador cuanto pagara de alcabala.
    datos adicionales:
    icm (julio 1995) 1.92
    uit vigente para 2014 : s/. 3,800.0
    tasa impuesto renta : 5%

    agradecere me den un respuesta al mi consulta.

    resido en : lima – peru
    (Comentario convertido a minúsculas automáticamente)

    [Responder a este comentario]

  6. Pilar Webster, dijo:
    Febrero 7, 2014 1:03 pm

    Compre mi departamento en setiembre 2008, es mi unica propiedad casa habitacion y quiero venderla. Vivo en USA desde el 2011. Tengo entendido no estoy afecta al 30%. Mi pregunta es, una vez que vendo si deseo sacar el dinero del Peru, tengo que pagar algun impuesto peruano por sacar mi dinero? Entiendo que tendre que pagar gastos de transferencia bancarios etc. Mi pregunta es impuesto a la sunat o algun otro tipo de impuesto del cual no este entereda?
    Agradecere su respuesta, muy util esta pagina. Gracias

    [Responder a este comentario]

    Carlos CV respondió:

    Ninguno, es una transferencia al exterior comun y corriente.

    [Responder a este comentario]

  7. Carolina, dijo:
    Enero 20, 2014 7:35 am

    Buenos días.

    Mi consulta esque tengo un departamento en Lima que deseo vender. Vivo en España y no sé bien qué documentación necesitaría mi familiar para poder hacer la operación. Le agradecería mucho si me puede informar al detalle sobre el tema y en qué lugares tendría que solicitar cada documento.
    Lo compré con mi esposo en el año 2002. Me parece que no tendría que pagar el impuesto que se menciona?
    Un cordial saludo y muchas gracias por su colaboración y orientación.

    [Responder a este comentario]

    Carlos CV respondió:

    Hola Carolina tienes que tramitar un poder consular que le otorgue poderes a tu familiar para la compra venta, el cual debes de enviar a tu familiar en peru y este a su vez registrarlo en SUNARP, si es tu unico predio en el peru no vas a pagar ningun impuesto a la renta, solo te corresponde pagar tu impuesto predial 2014 y los arbitrios cancelados hasta la fecha de la venta.

    Saludos,

    Carlos CV

    [Responder a este comentario]

  8. Margarita Scheiber, dijo:
    Enero 2, 2014 11:20 am

    Hola
    he heredado una casa al fallecer mis padres. La casa se construyo en 1963. Resido en Europa y deseo venderla. Si me pueden informar que impuesto tengo que pagar se lo agradeceria.
    Vivo en España

    [Responder a este comentario]

  9. KATHERINE, dijo:
    Octubre 23, 2013 4:15 pm

    Buenas tardes. Espero que me ayuden Yo tengo este problema quiero vender mi casa que tiene 20 años, yo llevo años residiendo en el extranjero y por este motivo la inmobiliaria me ha dicho que tengo que pagar el 30% de impuestos, mi casa es la única propiedad que tengo a mi nombre desde hace años, después de esto me estoy pensando bien si vender o no, porque entre la deapreciacion, el porcentaje de la inmobiliaria y los impuestos me quedaría menos de un 50% de ganancias. Muchas gracias espero aclare alguien mis dudas.

    [Responder a este comentario]

    Carlos CV respondió:

    Hola Katherine, pienso que te estan asesorando mal. Seas domiciliada o no extranjera o peruana no interesa, la unica condición es que sea tu unico predio en territorio peruano y lo poseas por mas de dos años y este califique como casa habitación si es asi estas exenta a pagar algun impuesto en sunat, solo tu predial y arbitrios en la municipalidad correspondiente.

    Saludos,

    Carlos CV

    [Responder a este comentario]

  10. Carmen Farfan, dijo:
    Septiembre 25, 2013 1:29 am

    Resido en USA y el 2012 quise vender mi apartamento en Cusco-Peru y no pude venderlo porque la SUNAT me cobraba 30% al valor de la venta. Ustedes me podrian ayudar a venderla? es mi unica propiedad (casa habitacion)?
    Gracias

    [Responder a este comentario]

  11. gerardo, dijo:
    Septiembre 21, 2013 11:34 pm

    Soy una persona extranjera que compró una vivienda en 130 mil dolares y lo venderé por 100 mil dolares, tendré que pagar algún impuesto?
    Gracias.
    Yo vivo en Alemania.
    Liliana.

    [Responder a este comentario]

  12. Silvana Lagos Bertolotti, dijo:
    Agosto 16, 2013 12:39 pm

    Estimada doctora, somos 3 hermanas residentes en Italia y Venezuela desde hace mas de 20 anos, recibimos un departamento en herencia en el 2007 y ahora estamos vendiendo, quisiera saber cuanto tenermos que pagar de impuesto a la renta por la venta considerando que el departamento que es la primera vez que se vende el inmueble que fue comprado por mi tia en el 1953 apenas terminado de construir, fallecida en el 2000, paso en sucesion a otra tia fallecida en el 2001 de la cual fuimos declaradas herederas en el 2007.
    Debemos pagar 30% a la par de inversionistas extranjeros que compran y revenden?
    No tenemos inscrito en Registros Publicos ningun otro inmueble.
    Muy agradecida de su asesoria

    [Responder a este comentario]

    ernesto montagne respondió:

    no tienen que pagar, deben acercarse a SUNARP o su representante para que recabe un formato que debe llenar, es una declaración jurada. Y pueda hacer las preguntas que sean necesarias a la persona que lo va a orientar.

    [Responder a este comentario]

  13. Lili Yrma Mamani, dijo:
    Junio 30, 2013 11:50 pm

    Buenas noches Srta. Lilian.
    Vivo en Puno y por motivos de estudios de mis hijos en Lima, quiero comprar un departamento o casa de personas extranjeras, porque pienso que venderán a precios económicos o razonables, por favor ayúdeme a conseguir un techo propio para mis hijos que están allí estudiando o las personas que lean este comentario ayúdenme para que mis hijos estén seguros en su casa.

    [Responder a este comentario]

  14. angel, dijo:
    Mayo 23, 2013 8:58 am

    somos una asociación de vivienda y compro un terreno de 12 hectáreas quiero saber cuanto se pagaría por alcabala y el dueño cuanto pagaría por impuesto a la renta por la venta de su terreno si el metro cuadrado cuesta US$ 160 este terreno es la primera vez q se vende gracias.PERU

    [Responder a este comentario]

  15. milagros leon, dijo:
    Mayo 18, 2013 2:06 pm

    Buenas tardes tengo 2 propiedades en Piura, las cuales estan a nombre de mi mama y hermanos. Todos residimos en Los Angeles, queremos vender dichas propiedades. Que descuentos se nos harian, seria a cada persona?
    Espero su pronta respuesta

    [Responder a este comentario]

  16. rodolfo villacorta, dijo:
    Mayo 16, 2013 6:40 pm

    Dra ojala que me pueda ayudar con esta duda acerca del pago de los impuestos de una cuñada que se encuentra e USA y quiere vender dos departamentos recibidos por herencia, después del 2004, son 5 hermanos pero ella radica en USA, de acuerdo a lo que he leido es una casa habitación donde ella vivió cuando estuvo en Perú yo he consultado con la SUNAT y me dijeron que si vivia mas de 183 días fuera del país tenía que pagar el 30%, pero no sabía nada del concepto casa habitación, esta solo ha ha funcionado como vivienda, actualmente una se encuentra alquilada y la otra vive un hermano de ella.
    Con que argumento se debe de tratar con la sunat para que se pague menos del 30%.

    [Responder a este comentario]

    luisa castro respondió:

    la pregunta que quiero hacer es igual al sr Rodolfo villacorta porque es mi caso yo resido en eeuu y mi dni tiene direccion de donde resido

    [Responder a este comentario]

  17. eddy espinoza sosa, dijo:
    Abril 1, 2013 3:14 pm

    vivo en peru , deseo comprar un depto cuyo propietario se encuentra en eeuu, le ha dejado una carta poder a una tia que reside en lima, quisiera saber si necesito otro documento que pedirle a esta señora para no tener ningun problema judicial despues si es que compro la casa.

    [Responder a este comentario]

  18. Maria Elisa Mercy, dijo:
    Marzo 27, 2013 3:26 pm

    Hola, soy extranjera y vivo en Perú. Compre un departamento el año pasado y quisiera comprar otro departamento o un terreno como inversión. Quisiera saber si por ser extranjera debo pagar algún impuesto adicional el dia que decida venderlo. .
    Muchas Gracias.

    [Responder a este comentario]

  19. Selene, dijo:
    Enero 21, 2013 9:56 pm

    somos una sucesion intestada de 2006 quiero saber que impuesto pagaremos por las ventas relizadas de un terreno de 10hec, y hemos vendido 4 lotes de 160m2 cada una? a que categoria pertenecemos? y somos habituales o no? porque este terreno fue herdado de nuestros abuelos.
    Gracias por su respuesta.

    [Responder a este comentario]

  20. Maria Garcia, dijo:
    Enero 20, 2013 11:44 am

    oy peruana residente en USA.
    En el 2007 le encargue a mi hermana la compra de un dpto . Le mande el dinero y ella lo compro a su nombre.Me mando un documento notarial donde ella declara el dpto es mio. Ahora quiero venderlo pero se me dice ella me lo tiene que transferir a mi a traves de una venta.
    Tengo que esperar los dos anios para venderlo? O el documento notarial ayudara a
    probar que lo compre a traves de mi hermana hace 5 anios?
    Gracias

    [Responder a este comentario]

    Edward respondió:

    La vivienda al estar a nombre de tu hermana paga menos impuesto al momento de la venta 6.25% por la diferencia entre el precio inicial y el precio de venta.
    La vivienda la puedes transferir a tu nombre, pero si la deseas vender despues pagaras el 30% sobre la diferencia.
    El estado pedira que pagues los impuestos asi como otros costos menores.

    [Responder a este comentario]

  21. Gladys, dijo:
    Enero 14, 2013 6:12 am

    Buenos dias!! Cómo hago para poder visualizar vuestras respuestas en el Blog?; ´aún no he visto ninguna respuesta en mi correo electrónico, por eso pienso que solo serán respondidas aqui..cierto?
    Por lo que he leido en vuestro site parece que tengo que pagar 30% del importe que me toque de acuerdo a la repartición; pero que pasa cuando decido invertir ese dinero en el perú, ya que mi intención es regresar en breve , será que puedo desgravar del impuesto?
    Atentamente

    [Responder a este comentario]

  22. Gladys, dijo:
    Enero 10, 2013 12:44 pm

    Soy peruana residente en el exterior, mi padre falleció dejando una casa que se va a vender somos 5 herederos, mi pregunta : cuanto tendré que pagar de impuesto por la venta del inmueble? y yo especialmente tendré que pagar mas impuesto por ser residente en el exterior?

    [Responder a este comentario]

  23. Liliana, dijo:
    Diciembre 19, 2012 10:06 am

    Hola:

    Mi madre de 84 años, viuda en 2001, compró un departamento en 2008 a su nombre para vivir en ella (único inmueble que posee). La quiere vender, por lo que le ha otorgado un poder a su nieta que vive en Lima.

    Sé que le están tramitando su residencia francesa, pero ella aún posee su DNI vigente ya que por ser jubilada no caduca y, tiene un Certificado de Supervivencia donde dice que es de nacionalidad peruana, viuda, domiciliada en (dirección en francia), identificada con DNI n° XX y firmado por ella.

    La regunta es: ¿Está excenta de pagar el 30% de impuesto?, ¿Cómo puede evitar pagar dicho impuesto de no ser así?.

    Gracias,

    [Responder a este comentario]

    Carlos CV respondió:

    Hola Liliana una persona sea peruana o extranjera, domiciliada o no domiciliada en el peru y que tiene un unico predio en territorio peruano por mas de dos años y este califica como casa habitacion esta exenta de pagar algun impuesto es decir no paga ningun impuesto, ni siquiera el 5%, se lleva todo su dinero.

    Saludos,

    Carlos CV

    [Responder a este comentario]

  24. Jeancarlo, dijo:
    Diciembre 12, 2012 11:19 pm

    Estimada Srta Lilian,
    Mi padre adquirió un terreno formalmente en 1998. En este año 2012, ha construido un edificio de departamentos como persona natural con los ahorros de muchos años de la familia. Queremos vender los departamentos y me gustaría saber cuál es impuesto que correspondería pagar, ya que de su texto, no sabemos como calcular el impuesto a aplicar y sobre qué ganancia.
    A la espera de su gentil respuesta.

    [Responder a este comentario]

  25. porfirio, dijo:
    Diciembre 11, 2012 11:39 pm

    una consulta ejemplo compre en chiclayo un departamento en 65,000 dollares en el añ0 2009 ahora año 2012 cuesta 100,000 dollares ,cuanto de impuesto tengo que pagar si vendo el departamento,el pago de impuesto del 5% es de los 65,000 o de los 100,000 o de la ganancia que es 35,000 gracias porfirio

    [Responder a este comentario]

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